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左手卖子,右手买地,大悦城地产业绩承压?

  时间:2019-10-22 17:01:20   来源:泽覃冲头门户网站  点击:4983 次  字号【

9月30日,欢乐城房地产宣布其间接非全资子公司济南欢乐城实业发展有限公司以31.44亿元的底价在济南获得7块商住地块。

这与久益城地产的“大事”没什么不同,久益城地产刚刚完成重组,不断强调“低调工作”。毕竟,今年上半年,欢乐城房地产的房地产开发销售总收入和土地开发收入仅为40.2亿元,同比增长120%。今年上半年的净利润只有8.77亿元。

已经很明显,乐城房地产位于山东省济南市。

据了解,上述七块土地中有一块是商业和金融用地,另外六块是城市住宅用地。地块位于济南市王士仁区工业北路以北,济钢以西。地块总面积217,700平方米,总规划建筑面积767,600平方米,总起拍价31.44亿元。

根据公告,济南欢乐城已经支付了11.49亿元作为拍卖保证金,保证金将构成收购总成本的支付。上述收购的总成本(包括成本、税收和行政成本)预计约为32.79亿元。

1.卖儿子以减轻压力

需要指出的是,由于济南欢乐城分别由欢乐城房地产和独立的第三方济南立成控股集团有限公司拥有60%和40%的股份,因此此次收购的总成本将由欢乐城房地产和济南立成控股按其各自在项目公司中的拟议股份比例出资。

即便如此,欢乐城房地产仍需支付18.86亿元的总地价,是上半年净利润的两倍多。在近年来企业负债率高的背景下,这确实是一笔高额支出。

另一方面,这也正是为什么欢乐城房地产公司也在出售其产品以缓解压力,为公司提供现金流并减轻其负担。

8月30日,欢乐城房地产宣布计划分别以14.32亿元和6690亿元的价格转让其两家子公司全志公司和耀赛公司的全部权益,总额为21.01亿元。受让人嘉宝商业是在开曼群岛成立的有限合伙企业。久益城房地产持有其有限合伙权益约36.36%,主要从事商业地产的投资和管理。

据悉,被转让的子公司全志间接持有上海市普陀区长风欢乐城的权益,姚赛间接持有Xi市曲江新区Xi安曲江欢乐城的权益。这意味着一向擅长“商业管理”的乐城地产(Joy City Real Estate)突然推出了该企业的两个大型地产项目。

对此,乐城房地产表示,此次转让将有助于集团履行其对嘉宝商业的所有出资责任,并将集团合并财务报表的债务负债减少约27.52亿元。

值得注意的是,这并不是欢乐城第一次通过出售股权来收回资本。此前,在2016年和2017年,该公司分别出售了杭州欢乐城49%的子公司和大部分房产。其中,李云、Xi安和金星的子公司已经为欢乐城套现90多亿元,而杭州欢乐城则出售了除自己购物中心以外的所有住宅、酒店、办公室和其他房产。

2性能压力

在业界看来,这也是乐城房地产(Joy City Real Estate)无奈的举动,根据履约承诺协议,乐城房地产刚刚在去年底完成重组。

在过去的两年里,久益城地产和中粮地产的重组引起了业内的广泛关注。

3月27日,中粮地产正式更名为欢乐城控股,结束了长达一年的重组。欢乐城控股董事长周政在业绩会议上表示,中粮地产更名为“欢乐城控股”并非整合后的临时名称,而是此前反复讨论和研究的结果。欢乐城品牌市值去年达到136亿元。众所周知,每个人都知道它是一个好的城市生活服务提供商。

然而,在美好愿景的背后,性能压力是不可忽视的。2018年11月,在久益城控股与交易对手益铭公司签署的履约保证金协议中,承诺资产(久益城房地产)2018-2020年的承诺净利润合计为18.91亿元。

欢乐城房地产执行董事曹荣根在业绩会议上表示,公司对三年业绩的承诺面临压力,但他对团队有信心,无论如何都会履行承诺。

这也是事实。仅2018年一年,欢乐城房地产就实现净利润20.03亿元,加上今年上半年的8.77亿元。这意味着在剩余的一年半时间里,只要欢乐城房地产没有巨大损失,履约承诺就会兑现。

然而,目前欢乐城房地产的实际运作并不客观。财务报告显示,2018年,公司实现营业收入81.3亿元,同比下降30.3%。其中,占总收入近一半的房地产开发和土地开发收入为35.8亿元,同比下降49.9%。财务报告指出,收入下降的主要原因是本期交付产品结构的变化。其中,上海静安欢乐城交付的产品包括停车位,导致平均单价大幅下降。

上述净利润的实现主要取决于出售子公司获得的权益。根据财务报告,2018年,乐城房地产通过出售其中粮酒店(北京)有限公司100%的股份,赚取了约11.45亿元人民币

在今年年初的业绩会议上,周政坦率地承认,尽管他受到“自我维持+销售”的驱动,但实现三年业绩承诺的压力很大。

然而,业内一些人士认为中粮地产和欢乐城地产在资源整合后可以实现更好的协同效应。虽然短期内很难适应,但从长期来看,中粮地产仍比大多数传统开发商有许多优势。

记者张志凤



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